大玉米102年收回投资，绿城百合需51年
前言：
郑州各区域的房价到底是高还是低？
到底哪个区域房价的泡沫最大，里面隐藏的风险最大？
到底那种资产的泡沫最大？
今天我们就从各区域房子出租的速度和租售比详细分析，本文的成稿，《郑州楼市》团队历时数周，涉及楼盘几十个，从中精选，希望给广大购房者带来很好的启发。
我们旨在用本文的综合分析，帮助大家去时理解和发现房价泡沫、区域泡沫、配比泡沫，以便于自己更合理的配置投资和正确投资，结合房子升值、出租、通货膨胀、变现能力等因素，我们认为40年内收回投资是合理安全的。因为毕竟你赚到了一套房子，还不算升值带来的融资杠杆。
提醒1、考虑到大多数人的按揭情况是，写字楼按揭都会贷够10年，住宅按揭通常会在不到15年的时候就都想办法还清了，所以，资金成本统一都按10年计算，按10年时间资金被房子占用，但通常10年后可以转让也可以随时抵押贷出，这是一个计算前提。
2、考虑到购买二手房的税率问题，契税1-4%，营业税5.5%或0，个人所得税1%或0，低的总税率在1%，高的在11%，以下二手房计算统计都按5%计算税率。
3、考虑到每年都有通涨、每年租金也会有上涨或下跌，两相抵冲，以下计算都按年当下的租金水平不变作为前提条件来计算，就是为了发现性价比和引发思考，大家不要太较真。
5、考虑到投资写字楼和商铺的多为社会精英或投资客，投资渠道更多，同时利率上浮，写字楼和商铺的资金年成本按8%计算；考虑到购买住宅的多为刚需，投资渠道不多，同时利率还有打折的优惠，还有住宅的变现能力（转让）要远高于写字楼，住宅年资金成本都按5%计算。
6、住宅和写字楼以下计算案例都不计算装修成本和车位成本，因为有的房子本身就是带装修，有的业主不购买车位，而且装修成本在二手房转让时不能很好的得到体现。
——郑州楼市
一大玉米千玺广场投资者，需要年收回成本郑东新区大玉米千玺广场售价从2.8万/平方-6万/平方左右不等，不少购买价超过4.5万/平方。车位售价超过30万/个。
在租金高峰的年，千玺广场租金从元/平方?月到元/平方?月一路跌至目前75元/平方?月。
以某客户购买平方计算，购买总价是0万，资金成本按8%计算（大额资金理财年收益率8%，商业贷款是基准利率上浮20%-30%），契税60万。
购买该房产资金成本万/年，10年购房总成本1万+0万+60万=万；
以目前每平方每月75元租金的计算标准，计算年房租收益75元/平方?月×12个月×平方=27万；
收回投资需要万/27万=年，这还是年里没有一天空租。
可怜的大玉米千玺广场买家年租金其实仅为万一年资金成本的零头，并且大玉米千玺广场空置率高，房子比租客多，多家房产中介介绍要顺利出租通常需要5个月以上，需要碰客户。
二绿地之窗收回投资需要48年绿地之窗目前租金是55元/平方?月-60元/平方?月，不少当年业主是以-元/平方购买。
以某业主购买平方计算，资金成本8%计算，
购房总投入元/平方×平方=万，
资金成本为27.2万/年，税金为14.4万，
10年总投入为万+万+14.4万=.4万。
收回投资.4万/13.2万=48年。这还是一天不空。
其实绿地之窗大部分投资者每年收益只有资金成本一半左右，收益十分低，目前高铁区空置字字楼空置率高，要顺利出租大约4个月以上。
三郑东新区字楼租金售比简析1、经济不景气，租用写字楼需求下降。整个CBD外环内环租金均不同程度下降，租金从今年初到目前下降20%左右。并且CBD内环外环空置率整体上升了20%左右。
2、郑东新区金水东路写字楼交付使用的在增加，比如美盛中心、楷林IFC等，并且体量很大，年不少公司因为CBD停车问题而迁往美盛和楷林IFC等。
3、高铁区低价写字楼大量供应，租金很低，不少高铁区写字楼在45元/平方?月-60元/平方?月，这让一部分企业选择去了高铁区。
4、写字楼售价整体低迷，购买门槛降低，有的客户由租转购。
在郑东新区尤其是高铁区，1万元/平方能买到不错的精装写字楼，这使一部分企业自购写字楼，另外一部分投资者进入，由于售价低所以对租金期望值自然低。
以上四个原因是郑东新区租金持续下降的主要原因，二手写字楼由于交易税费高，出售的较少，所以在出现租售比较低，投资者收益低，风险大的情况，这也是《郑州楼市》为什么一直不推荐单价超00元/平方米写字楼的核心原因。
四购买郑州第一品质住宅，如果出租需要51年收回投资。绿城百合目前二手房交易价格基本在20元/平方左右，目前出租90平方两房，家电、家具，全配精装2房，租金元/月左右。
住宅资金成本按5%计算，（住宅利率低，并且如果小资金，理财收益也低一些）。
按业主购买90平方计算，20元/平方×90平方=万，二手房税费按5%计算，万×5%=9.9万。
合计万+9.9万=.9万
10年资金成本是.9×5%×10=.95万
10年购房总成本是.9万+.95万=.85万
.85万/6万（租金）=51.年
所以以绿城百合为代表的郑东龙湖南区，买房不如租房，从投资角度看没有什么价值。这让我们同时思考3万/平方的北龙湖区域，如果那个区域住宅出来，除了自住，谁会用于出租的话大约应该在70年以上收回投资，时间跨度约从建国到现在，时间跨度太过漫长。
《郑州楼市》一直对目前龙湖南区二手房持慎重态度，个别自住客户可以适当考虑，从投资角度看，没有什么价值，同样北龙湖适合自己住，或富裕家庭用固定资金抵通货膨胀的一种配置而已，从投资看实在找不到什么价值。郑东龙湖南区住宅如果用于出租，出租时间约30天。
五南龙湖片区的国瑞城需56年国瑞城是南龙湖片区比较有代表的一个楼盘，该盘高层住宅年售价元/平方，目前基本没有涨价。以购买平方，总房价70.2万，税费约3.5万元.资金成本按5%计算。
10年总投入70.2万+3.5万元+70.2万×5%×10年=70.2万+3.5万+35.1万=.8万;
目前该房租金元/月;
租售比万/元/月×12个月=56.7年
该房出租难度大，约3个月左右，未来空租机率也大，收回成本时间跟绿城百合接近，但空租会明显高过绿城百合，所以风险比绿城百合还大。
南龙湖片区最大问题有五个主要问题：
1、去南龙湖的道路跟不上。
2、南龙湖配套差。
3、入住率低，小区房子空置率高，出租难度大。
4、房子太多，没有任何稀缺性可言。
5、整体规划水平差，建议购房者远离南龙湖区域。
六金水核心区英地天骄王牌89平方小三房如果出租需要43年收回投资。英地天骄华庭小三房89平方，目前二手售价约万。
二手房交易税费按5%计算约7.75万。资金成本按5%计算。
该房总成本：万+万×5%×10年+7.75万=.25万；
目前该房月租元/月，带车位；
租售比是万/元/月×12=43.52年；
出租时间约需15天。
金水核心位置小区优点：
①因周围中小学较多，出租租金较高，并且出租速度快。
②周围有丹尼斯、金水万达、大商、广场、建业凯旋广场、正弘国际等生活方便。
金水核心位置小区缺点：
①交通拥堵，未来交通对地铁2号依赖较大。
②人口密度大。
七高新区首盘美景菩提，如果出租需要50年收回投资高新区美景菩提3室2厅1卫平方，目前售万，二手房交易税费按5%计算约5.5万。资金成本按5%计算。
万+万×5%×10年+5.5万=万+55万+5.5万=.5万；
目前该房租金元/月；
租售比是.5万/元/月×12=50.74年；
出租需2个月左右能完成。
高新区优点：
1、中小学教育资源配套好；
2、环境比三环内好。
高新区缺点：
1、综合配套较三环内弱很多；
2、高新区产业较少，容纳就业较少，很多人还是在金水区和东区工作；
3、目前去高新区交通瓶颈非常大。
高新区自年以后在郑州房地产市场上表现异常活跃，是郑州刚需和刚需改善比较看好的区域。
八大北区天地湾需要36年收回投资。北区花园路天地湾，86平方，二手房售80万，二手房交易税费约4万。
资金成本按5%计算，该房总成本：80万+80万×5%×10年+4万=80万+40万+4万=万；
目前该房租金每月租金元/月；
出租时间需2个月左右；
租售比为万/元/月×12个月=36.9年。
大北区优点：
1、环境比三环内好；
2、房价性价比较高，受益地铁二号线。
大北区缺点：
1、暖气、商业、学校、医院等配套较弱；
2、北三环到英才街之间都市村庄多。
无论从位置还是人流还是租售比大北区都是值得郑州购房者白癜风光疗是怎么回事北京市看白癜风哪家医院好
转载请注明：http://www.hongloumengs.com/bhzp/1842.html
